INVESTIR DANS UN VIGNOBLE EN FRANCE: LE GROUPEMENT FONCIER VITICOLE
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The Wine Cellar Club Ltd. offre aux particuliers la possibilité de diversifier leur patrimoine et d'investir dans le vignoble français par l'achat de parts de Groupements Fonciers Viticoles. Les GFV offrent la possibilité d’investir dans un bien 100% français, tout en profitant de la croissance de secteurs très porteurs et décorrélés des marchés boursiers: le vin et la terre. De plus, il ne s’agit pas seulement d’un investissement plaisir, mais aussi d’une véritable opération de défiscalisation extrêmement avantageuse tant en matière d’ISF que de transmission. |
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NOS ENGAGEMENTS
SÉLECTIONNER les vignes les plus prestigieuses ou les terroirs d'avenir afin de rechercher avant tout les possibilités de plus-values au terme de votre investissement ;
CHOISIR les vignerons les plus talentueux qui seront capables de magnifier les raisins de vos vignes et d'apporter une forte valeur ajoutée à vos bouteilles ; PARTAGER avec votre vigneron et vos associés la vie de votre groupement en étant régulièrement informé et en participant chaque année à des assemblées générales sympathiques et conviviales ; PERMETTRE des échanges de bouteilles entre les associés des différents groupements de diverses régions grâce aux rencontres annuelles que nous organisons ; ORGANISER la liquidité des parts, c'est le rôle dévolu au marché secondaire. |
BFM TV - Pourqui et comment investir dans un Groupement Foncier Viticole?La Société Gestion Finance Saint-Vincent, partenaire exclusif du Wine Cellar Club dans la commercialisation des GFV y est cité (minutes 8:40) comme acteur majeur et de référence.
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PRINCIPES ET DEFINITION
Le Groupement Foncier Agricole est donc une structure juridique particulière au monde agricole et qui a pour but d'acquérir des terres agricoles et des biens ruraux pour les donner en principe à bail à des exploitants agricoles ou à des personnes morales qui exploitent ces mêmes biens.
Juridiquement, le GFA fait partie de la famille des sociétés civiles. Le fonctionnement d'un GFA est très voisin de celui d'une société civile
Sur le plan de son fonctionnement, seules, en principe, des personnes physiques peuvent s'associer dans un GFA. Des exceptions sont toutefois prévues concernant les SAFER (Sociétés d'Aménagement Foncier et d'Établissement Rural), les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) et les sociétés d'assurance et de capitalisation.
- Réunion d'un petit nombre d'investisseurs associés ;
- Achat par chaque associé d'une partie de la parcelle à vendre ;
- Apport de la parcelle en nature à un Groupement Foncier Agricole (ou GFV) à créer ;
- Mise à disposition de la vigne à un viticulteur sélectionné au préalable, sous bail à long terme ;
- Gérance assurée sur la durée par mandataire désigné.
Juridiquement, le GFA fait partie de la famille des sociétés civiles. Le fonctionnement d'un GFA est très voisin de celui d'une société civile
Sur le plan de son fonctionnement, seules, en principe, des personnes physiques peuvent s'associer dans un GFA. Des exceptions sont toutefois prévues concernant les SAFER (Sociétés d'Aménagement Foncier et d'Établissement Rural), les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) et les sociétés d'assurance et de capitalisation.
AVANTAGES ET MODALITES
DIVERSIFIER UN PATRIMOINE FAMILIAL:
L'une des règles incontournables et intemporelles de la gestion de patrimoine consiste en la diversification des actifs.
Les investissements productifs se déclinent généralement en trois grandes familles économiques :
Tous ces biens réagissent différemment en période inflationniste ou déflationniste. Une bonne combinaison des actifs permet d'amortir les aléas de la conjoncture.
Ainsi, la diversification des actifs apparaît bien comme une Règle d'Or.
ACCOMPAGNER L'ESSOR ECONOMIQUE D'UN VIGNOBLE DE QUALITE:
La terre qui, aux siècles précédents, représentait en valeur absolue la majorité du capital des français, a vu progressivement les actifs immobiliers, industriels puis financiers la supplanter.
En valeur courante, après avoir longtemps stagné, le prix de la terre agricole est remonté sans toutefois atteindre les prix européens. Seuls les terrains devenus « à bâtir » et les vignobles d'appellations contrôlées de qualité, ont progressé plus vite que l'inflation.
Cependant, ces dernières décennies nous avons constaté, en France, l'effondrement de la consommation des vins de table et de qualités courantes.
Dans le même temps, dans le monde, un certain nombre de pays se sont ouverts au vin, tant au niveau de la consommation que de la production, contribuant encore à modifier les habitudes acquises et remettant en question l'historique suprématie des vins français.
Nous vivons actuellement une profonde mutation, qui verra tout à la fois, dans notre pays, disparaître un certain nombre d'exploitations inadaptées et conduisant à arracher des vignes sans intérêt qualitatif ou économique. Dans le même temps, d'autres vignerons ou négociants, disposant de terroirs exceptionnels, d'un savoir-faire particulier, cultural, oenologique et commercial, seront capables de profiter de l'important enrichissement du monde qui nous environne.
Un fait demeure certain. Pour participer à cet essor, il conviendra de disposer de la base indispensable, à savoir d'un terroir de qualité. À cet égard, les plus belles parcelles de prestige, en Bordelais, en Bourgogne ou dans d'autres régions, les authentiques terroirs bios cultivés par des puristes, ainsi que toute la Champagne pour ce que son vin représente d'unique au monde, seront plus que jamais recherchés.
OPTIMISER FISCALEMENT SA SITUATION PERSONNELLE
1) Impôt sur le revenu
Pour le GFA :
À défaut d'option pour le régime fiscal des sociétés de capitaux (impôt sur les sociétés), le principe est le régime de la transparence fiscale. Si le GFA donne à bail rural les vignes qu'il possède, le régime de revenu sera le régime du revenu foncier. Le GFA, lors de l'établissement de la déclaration de revenus, déduira également l'impôt foncier des biens qu'il possède.
Pour la personne physique associée au GFA :
La personne physique pourra déduire, si elle a réalisé elle-même un emprunt pour l'acquisition des parts, les charges financières de l'emprunt relatif à cette acquisition, et si la personne physique dégage de ce fait un résultat foncier rural négatif, ce déficit pourra s'imputer sur ses bénéfices fonciers urbains sans limitation.
2) Cession de parts de GFA
À compter du 1er janvier 2009, l'article 730bis du CGI prévoit l'application d'un droit fixe de 125 € aux cessions de parts de toutes les sociétés civiles à objet principalement agricole, même non exploitantes.
3) Droits de succession ou de donation
Les parts de GFA donnent droit à une exonération partielle des droits de succession et de donation.
Cet avantage est un abattement de 75 % (article 793 bis CGI) de la valeur transmise pour le calcul des droits jusqu’à 101 897 € (revalorisation 2011) à un même bénéficiaire et de 50 % au-delà de ces 101 897 €.
Toutefois, il faut respecter un certain nombre de conditions :
4) Impôt sur la fortune
Si les conditions évoquées précédemment pour l'exonération partielle des droits de succession et de donation (3) sont respectées, les parts de GFA donnent droit à un abattement de 75% de la valeur pour le calcul des droits, jusqu'à 101 897€, et de la moitié au-delà (Article 885H du CGI modifié par la loi N°2008-1425 du 27/12/2008 ; Article 39 (V)).
INVESTIR DAS UN GFV: LES ASPECTS FINANCIERS:
L'investisseur se rend propriétaire des vignes concernées en réglant au comptant ou à crédit. Les terres et le solde de trésorerie nécessaire au fond de roulement sont alors apportées au GFV.
La mise à disposition par bail à long terme est indispensable pour l'obtention des avantages fiscaux.
Ce bail doit prévoir le paiement d'un fermage en espèces par le viticulteur exploitant. Le prix du fermage à l'hectolitre ou à la pièce est fixé annuellement par un arrêté préfectoral qui paraît dans le deuxième semestre de l'année suivante. Il est fixé très précisément pour chaque appellation.
Sur le fermage, les charges à prendre en compte par le GFA correspondent aux impôts fonciers et aux frais de gestion, c'est à dire l'établissement de la convocation et la tenue de l'Assemblée Générale ordinaire annuelle.
À prévoir également les frais de surveillance et contrôle de l'exploitant, ainsi que les frais d'information des associés.
Pour le règlement en espèces du fermage à chaque associé, une convention de conversion pourra être passée avec le viticulteur qui livrera alors, chaque année après la période d'élevage et de mise en bouteille, une certaine quantité de bouteilles (sauf en cas d'accident climatique exceptionnel). Cette mise à disposition de bouteilles améliore le rendement apparent.
L'une des règles incontournables et intemporelles de la gestion de patrimoine consiste en la diversification des actifs.
Les investissements productifs se déclinent généralement en trois grandes familles économiques :
- les biens fonciers ou immobiliers - terres, appartements locatifs, parts de SCPI, ... ;
- les biens professionnels - parts de SARL, actions de SA, SICAV actions, ... ;
- les produits de taux - livrets de caisse d'épargne, PEL, obligations, SICAV monétaires, dépôt à terme, assurance-vie, ....
Tous ces biens réagissent différemment en période inflationniste ou déflationniste. Une bonne combinaison des actifs permet d'amortir les aléas de la conjoncture.
Ainsi, la diversification des actifs apparaît bien comme une Règle d'Or.
ACCOMPAGNER L'ESSOR ECONOMIQUE D'UN VIGNOBLE DE QUALITE:
La terre qui, aux siècles précédents, représentait en valeur absolue la majorité du capital des français, a vu progressivement les actifs immobiliers, industriels puis financiers la supplanter.
En valeur courante, après avoir longtemps stagné, le prix de la terre agricole est remonté sans toutefois atteindre les prix européens. Seuls les terrains devenus « à bâtir » et les vignobles d'appellations contrôlées de qualité, ont progressé plus vite que l'inflation.
Cependant, ces dernières décennies nous avons constaté, en France, l'effondrement de la consommation des vins de table et de qualités courantes.
Dans le même temps, dans le monde, un certain nombre de pays se sont ouverts au vin, tant au niveau de la consommation que de la production, contribuant encore à modifier les habitudes acquises et remettant en question l'historique suprématie des vins français.
Nous vivons actuellement une profonde mutation, qui verra tout à la fois, dans notre pays, disparaître un certain nombre d'exploitations inadaptées et conduisant à arracher des vignes sans intérêt qualitatif ou économique. Dans le même temps, d'autres vignerons ou négociants, disposant de terroirs exceptionnels, d'un savoir-faire particulier, cultural, oenologique et commercial, seront capables de profiter de l'important enrichissement du monde qui nous environne.
Un fait demeure certain. Pour participer à cet essor, il conviendra de disposer de la base indispensable, à savoir d'un terroir de qualité. À cet égard, les plus belles parcelles de prestige, en Bordelais, en Bourgogne ou dans d'autres régions, les authentiques terroirs bios cultivés par des puristes, ainsi que toute la Champagne pour ce que son vin représente d'unique au monde, seront plus que jamais recherchés.
OPTIMISER FISCALEMENT SA SITUATION PERSONNELLE
1) Impôt sur le revenu
Pour le GFA :
À défaut d'option pour le régime fiscal des sociétés de capitaux (impôt sur les sociétés), le principe est le régime de la transparence fiscale. Si le GFA donne à bail rural les vignes qu'il possède, le régime de revenu sera le régime du revenu foncier. Le GFA, lors de l'établissement de la déclaration de revenus, déduira également l'impôt foncier des biens qu'il possède.
Pour la personne physique associée au GFA :
La personne physique pourra déduire, si elle a réalisé elle-même un emprunt pour l'acquisition des parts, les charges financières de l'emprunt relatif à cette acquisition, et si la personne physique dégage de ce fait un résultat foncier rural négatif, ce déficit pourra s'imputer sur ses bénéfices fonciers urbains sans limitation.
2) Cession de parts de GFA
À compter du 1er janvier 2009, l'article 730bis du CGI prévoit l'application d'un droit fixe de 125 € aux cessions de parts de toutes les sociétés civiles à objet principalement agricole, même non exploitantes.
3) Droits de succession ou de donation
Les parts de GFA donnent droit à une exonération partielle des droits de succession et de donation.
Cet avantage est un abattement de 75 % (article 793 bis CGI) de la valeur transmise pour le calcul des droits jusqu’à 101 897 € (revalorisation 2011) à un même bénéficiaire et de 50 % au-delà de ces 101 897 €.
Toutefois, il faut respecter un certain nombre de conditions :
- Les associés du GFA doivent répondre indéfiniment des dettes sociales à proportion de leurs parts dans le capital.
- Le GFA doit s'interdire l'exploitation en faire-valoir direct. Les biens agricoles composant le patrimoine du GFA doivent être donnés à bail à long terme, c'est à dire des baux au moins égaux à 18 ans.
- Les parts doivent être détenues deux ans au moins par le donateur ou le défunt ; toutefois, ce délai n'est pas exigé pour des parts issues d'apports ruraux à la constitution.
- Les parts reçues doivent rester la propriété du donataire, de l'héritier ou du légataire pendant au moins 5 ans à compter de la transmission à titre gratuit.
4) Impôt sur la fortune
Si les conditions évoquées précédemment pour l'exonération partielle des droits de succession et de donation (3) sont respectées, les parts de GFA donnent droit à un abattement de 75% de la valeur pour le calcul des droits, jusqu'à 101 897€, et de la moitié au-delà (Article 885H du CGI modifié par la loi N°2008-1425 du 27/12/2008 ; Article 39 (V)).
INVESTIR DAS UN GFV: LES ASPECTS FINANCIERS:
L'investisseur se rend propriétaire des vignes concernées en réglant au comptant ou à crédit. Les terres et le solde de trésorerie nécessaire au fond de roulement sont alors apportées au GFV.
La mise à disposition par bail à long terme est indispensable pour l'obtention des avantages fiscaux.
Ce bail doit prévoir le paiement d'un fermage en espèces par le viticulteur exploitant. Le prix du fermage à l'hectolitre ou à la pièce est fixé annuellement par un arrêté préfectoral qui paraît dans le deuxième semestre de l'année suivante. Il est fixé très précisément pour chaque appellation.
Sur le fermage, les charges à prendre en compte par le GFA correspondent aux impôts fonciers et aux frais de gestion, c'est à dire l'établissement de la convocation et la tenue de l'Assemblée Générale ordinaire annuelle.
À prévoir également les frais de surveillance et contrôle de l'exploitant, ainsi que les frais d'information des associés.
Pour le règlement en espèces du fermage à chaque associé, une convention de conversion pourra être passée avec le viticulteur qui livrera alors, chaque année après la période d'élevage et de mise en bouteille, une certaine quantité de bouteilles (sauf en cas d'accident climatique exceptionnel). Cette mise à disposition de bouteilles améliore le rendement apparent.
